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事故物件とはどのような不動産？売却の方法や注意点をご紹介

不動産が売れにくくなる原因にはさまざまなものがありますが、なかには不動産そのものの瑕疵が原因のケースもあります。
そのような瑕疵のひとつが、不動産が事故物件に分類されることです。
今回は、事故物件とはどのような不動産なのか、事故物件の不動産を売却する方法や注意点についてご紹介します。

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事故物件とはどのような不動産なのか

不動産の売却を難しくする条件のひとつが、該当の不動産が事故物件であることです。
事故物件とは、おもに人が不審な亡くなり方をした不動産を指します。

事故物件には心理的瑕疵が認められる

不動産が事故物件に分類されるのは、その物件に心理的瑕疵が認められたときです。
心理的瑕疵とは、その不動産を購入する方が不安になったり、嫌な気持ちになったりするような不具合や条件を指します。
人が亡くなった不動産でも、亡くなり方が病死や自然死など、一般的に不自然でないときは事故物件に該当しません。
一方で、自殺や他殺、孤独死による遺体の放置など、ショッキングな亡くなり方をしていると心理的瑕疵が認められ、事故物件になります。

事故物件は相場価格より安くなる

事故物件は、その心理的瑕疵から売却するのが難しく、売れたとしても価格が相場より安くなります。
ただし、売却価格がどの程度安くなるのかについては事故物件になった原因により異なるでしょう。
他殺によって人が亡くなった不動産は、相場価格より5割ほど安くなると言われています。
自殺によって人が亡くなった不動産は相場価格より3割、孤独死で遺体の発見が遅れた不動産は1割ほど下がるケースが多いです。
できる限り高く売却したいのであれば不動産会社による仲介を依頼する必要がありますが、ケースによっては買取以外選べないこともあります。

事故物件には告知義務がある

売却価格を下げたくないからといって、事故物件であることを隠して売却することはできません。
事故物件には心理的瑕疵があるため、売主には買主への告知義務があります。
告知義務は、不動産売却などで買主の不利益になりそうなことを事前に伝えておかなければならないとする義務になります。
自殺や他殺、そのほか事件によって人が亡くなった不動産や、災害によって人が亡くなった物件は告知義務の対象です。
なお、孤独死で遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要になったケースでは、心理的瑕疵ではなく物理的瑕疵としての告知が必要になります。

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事故物件になった不動産を売却する方法

事故物件になった不動産でも、方法を選べば売却自体は可能です。
多くのケースでは、人が亡くなって事故物件になった直後の売却は難しく、価格も下がりやすい傾向にあります。

値引きして売却する

事故物件になった不動産はそのままの価格では売却するのが難しいですが、原因に応じて最初から値引きして売却すると売れる可能性があります。
とくに、人が亡くなったばかりの物件はその記憶が鮮明に残っているため、価格を安くしておかないと購入希望者に敬遠されがちです。
事故物件であることをどこまで重大な瑕疵と捉えるかは人によりけりですが、購入希望者の方が「この価格なら購入しても良い」と感じる価格まで下げる必要はあるでしょう。

時間を空けてから売却する

事故物件を売却する際には、人が亡くなってからある程度時間を空けて売り出す方法があります。
人が亡くなったばかりの不動産は敬遠する方が多いものの、ある程度亡くなってから時間が経っていれば心理的瑕疵が和らぐ可能性が高いです。
告知義務がなくなるわけではないものの、つい1か月前に人が亡くなった不動産と2年前に人が亡くなった不動産とでは心理的瑕疵の感じ方は異なることが多いでしょう。
そのため、価格を下げすぎなくても売却できる可能性が高まり、比較的売れやすくなります。
ハウスクリーニングやリフォームなど、見た目もきれいにしてしまえばより売れやすくなるでしょう。

更地にして売却する

事故物件を売却しやすくする方法には、建物を解体して更地にする方法があります。
更地にして建物がなくなってしまえば、実際に人が亡くなった物件であるとの認識が薄れやすいです。
駐車場など、住宅以外の物件にしてしまうと付加価値も生まれます。
事故物件の売却では「この不動産に住みたくない」との気持ちを和らげることが大切になるため、原因となる建物を解体してしまうのもひとつの手です。
ただし、建物を解体しても事故物件でなくなるわけではないため、売却の際の告知義務は残ります。
それでも、住宅としてそのまま売却するよりも忌避感を覚える方が少なくなり、相場に近い価格で売りやすくなるでしょう。

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事故物件になった不動産を売却する際の注意点

事故物件になった不動産を売却する際は、いくつかの注意点が存在します。
とくに、事故物件の告知義務については売却と賃貸借契約とで扱いが異なるため注意が必要です。

値引きしすぎるとかえって避けられやすくなる

事故物件を売却する際の注意点として、売り出し時に相場価格から値引きしすぎるとかえって買主に避けられやすくなります。
不動産広告を出すときは告知事項ありとして広告を出す必要はあるものの、買主がまず見るのは不動産の価格でしょう。
売り出し価格が不動産のほかの条件と比べて破格の値段になっている不動産は、何か事情があるのではと避けられる可能性が高まります。
また、最初から必要以上に値下げしてしまうことにより、本来であれば売却できたはずの価格で売れなくなる可能性も高いです。
心理的瑕疵をどこまで重大だと感じるかは人によって異なるため、なかには事故物件であることをほとんど気にしない方もいます。
そのような方には相場価格に近い価格で売却できる可能性があるため、売り出しの時点で最大限の値引きをしてしまわないよう注意が必要です。
売却価格については、事故物件の取引に実績のある不動産会社に相談しながら決めると良いでしょう。

売却では告知義務はなくならない

事故物件の売却では、告知義務の取り扱いが賃貸借契約と異なる点に注意が必要です。
賃貸物件では、国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に定められた告知義務があるのは3年間です。
つまり、賃貸物件は人が亡くなってから3年経ったら原則告知しなくて良いとする時効があります。
一方で、売却では心理的瑕疵に対する告知義務に関する時効は設定されていません。
そのため、人が亡くなってから何年経ってもそこが事故物件であることを告知する必要があります。

「人の死の告知に関するガイドライン」は、2021年10月8日に発表された比較的新しい指針であり、2024年11月現在、以下のような事例については具体的な扱いが定められていません。

人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の取扱い
搬送先の病院で死亡した場合の取扱い
転落により死亡した場合における落下開始地点の取扱い

出典：ガイドラインの概要｜国土交通省

これは、心理的瑕疵によってトラブルが発生した際の買主・借主側の損失が、売却のほうが大きいと考えられるためです。
事故物件になった建物をリフォームする、建て替える、解体するなどの方法をとっても、告知義務はなくならないため注意しましょう。
その一方で、リフォームによって建物自体がきれいになっている、建て替えや解体で跡形もなくなっていれば住んでも良いと考える方は少なくありません。
告知義務はなくならないものの、売れやすくする方法としては一定の効果があるでしょう。
なお、賃貸借契約の際は一度誰かが住んだ物件であっても、3年が経過するまで告知義務が残るようになっています。
これらの告知義務を怠ると、損害賠償請求を受ける可能性があるため注意しましょう。

まとめ

事故物件とは、他殺や自殺などで人が亡くなった不動産のことを指します。
そのまま売却するのは難しいため、値引きや一定期間を空けるなどの工夫が必要です。
ただし、基本的に売却における事故物件の告知義務は強く残るため、怠らないように気を付けなければなりません。

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