不動産売却に関する心理的瑕疵とは、その影響や告知義務について解説

不動産売却に関する心理的瑕疵とは、その影響や告知義務について解説

不動産を売却する際にはいくつかの告知義務があり、「心理的瑕疵」もその一つです。
物件自体に何も問題がないものの、売りにくくなってしまうのではと心配が生じます。
ここでは、不動産売却に関する心理的瑕疵について、またその影響と告知義務について解説します。

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不動産売却における心理的瑕疵とは

不動産売却の告知義務に「心理的瑕疵」があります。
読み方は「しんりてきかし」です。
不動産において「瑕疵」とはその物件の重大な欠陥や問題点のことを指しますが、心理的瑕疵は事故物件のような「買主が買いたくない」と感じる、心理的要因に起因する瑕疵のことを指します。
これらの「瑕疵」は買主へ告知する義務があり、殺人や自殺の現場となった事故物件や騒音悪臭などの環境問題、ネットなどで悪評が広まっている物件などが当たります。
売主がその事実を知らなかった場合には免責となりますが、これらを隠して売った場合には、損害賠償請求をされることがあるので注意が必要です。

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心理的瑕疵が不動産売却に与える影響とは

物件自体に問題がない場合でも、自殺や殺人事件などのように、心理的に影響を与える場合には不動産売却の際に影響を及ぼす可能性が高いです。
相場と同じ価格では、あえてその物件を買うメリットが少ないため、成約が難しくなったり時間がかかったりする可能性があります。
そのため、このような物件では相場よりも金額を下げて売らなければなりません。
金額を下げる割合は、凶悪事件や発見まで長く放置されていたものなどさまざまなケースがあるため、その内容によって個別に判断をおこないます。
事故物件は物件の価値が下がってしまうため、事故物件とならないよう独居や高齢者が所有している場合にはコミュニケーションを取るなど対策をしておくと良いでしょう。

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心理的瑕疵のある不動産を売却する際の告知義務

心理的瑕疵の告知は、説明義務の範囲が明確に指定されていませんが、自殺・殺人・不審死・変死・焼死・死亡から長期間経過後に発見された場合には必要であると考えられています。
これに対し、体調を崩したが病院で死亡した場合や勤務中の事故、自然死ですぐ発見されたケースや屋上からの投身自殺は告知義務が生じません。
いつまでその義務が継続するかも明確に決められてはいませんが、ガイドラインによれば自殺の際には6年経過まで、また転売されるまでは必要だとされています。
一定期間経過すれば告知義務はなくなりますが、その期間が明確ではなく個別に精査する必要があります。

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まとめ

不動産売却の際に、物件に問題がなくても心理的瑕疵がある場合には販売価格に影響を及ぼします。
事実を告知しないで売却すれば良いと考える方もいますが、義務を果たしていない場合には契約解除や損害賠償請求をされることがあるので注意しましょう。
告知をおこない、相応した適正価格で販売することが大切です。
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