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ローン残債がある不動産を売却！抵当権の基本と売却の方法・注意点を解説

ローン残債がある不動産を売却！抵当権の基本と売却の方法・注意点を解説
不動産を売却したいとき、ローン残債をすでに清算できているかどうかは大事なポイントです。
しかし、不動産の売却にローン残債がどう関係するのか、返済途中だと何か問題が起きるのか、疑問に感じるところでしょう。
そこで今回は、基本として押さえたい抵当権とは何かをはじめ、ローン残債があるときの売却方法と注意点も解説します。

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抵当権とは？ローン残債がある不動産を売却する基本

ローン残債がある不動産には、抵当権が設定されているものです。
返済が終わっているかどうかは、抵当権の有無によってわかるため注意が必要です。

抵当権の概要

抵当権とは、債権者が不動産を担保にして債権を回収するための権利です。
ローンで購入した不動産に抵当権が設定されるのは、返済の滞納に備えるためです。
債務者の返済が途絶えた場合、抵当権に基づいて不動産を差し押さえ、債権者がその不動産を売却して資金を回収できます。
万が一の事態に備え、債権者は融資時に抵当権を設定することが基本となります。
抵当権を設定する際には、法務局で抵当権設定登記をおこないましょう。
手続きは個人でも可能ですが、不備があると債権者に影響を与えるため、通常は専門家である司法書士に依頼します。

抵当権の影響

抵当権が残っている状態では、不動産の売却は基本的にできません。
売り出し中の不動産に抵当権が設定されている場合、債権者から突然差し押さえられるリスクがあります。
差し押さえの可能性がある不動産については、金融機関が買主に融資をおこなわないことがあります。
また、差し押さえのリスクがある不動産は、買主にとって不安材料となり、購入を避けられやすくなるでしょう。
ローンを完済すれば自由に売却できるようになりますが、抵当権は自分で抹消手続きをおこなう必要があります。

抵当権を抹消する方法

抵当権を抹消するには、まずローンを完済する必要があります。
ローンを完済すれば、抵当権は不要となり、法務局で抵当権抹消登記をおこなうことが可能です。
手続きには、住民票、抵当権抹消登記申請書、登記原因証明情報などの必要書類を準備します。
書類が整ったら法務局に申請し、不動産の権利関係が更新されるのを待ちましょう。
申請内容が反映されるまでには、1〜2週間程度かかることがあります。
一定の期間をおいて、自分の不動産から抵当権が消えていることを確認できれば、手続きは完了です。
なお、一連の手続きは個人でもおこなえます。
一般の方には不備が生じるリスクがあるため、抵当権抹消の手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

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ローン残債がある不動産を売却する方法

ローン残債がある不動産を売却する方法は、残債額と売却額のバランスで変わります。

アンダーローンのとき

アンダーローンとは、残債額より売却額が高い状況を指します。
この場合、売却開始時点で抵当権が残っていても、買主から代金を受け取った後にすぐにローンを完済できます。
そのため、不動産の売却に大きな支障はなく、抵当権が残っている状態でも買主の募集が可能です。
売却の流れとしては、買主から代金を受け取ったあと、速やかに一括返済をおこない、そのあとに抵当権を抹消することになります。
買主から代金を受け取ったあとの手続きを迅速に進めないと、抵当権が障害となり、売買が進まなくなるため、注意が必要です。

オーバーローンのとき

オーバーローンとは、残債額が売却額を上回る状況を指します。
この場合、不動産が売れて代金の全額を返済に充てても、ローンは完済できません。
そのため、抵当権を抹消できず、アンダーローンと同じ流れでの売却はできません。
解決策としては、返済不足分を自己資金で補う方法があります。
不動産の売却に伴う一括返済は、買主から受け取った代金だけでおこなう必要はなく、自己資金を使って完済しても問題ありません。
売却代金と自己資金を合わせて完済すれば、抵当権を抹消することができます。
自己資金でローン残債を清算した後、すぐに抵当権を抹消し、不動産を買主に引き渡す流れで対応できます。

リースバックは可能なのか

リースバックとは、売却した自宅を賃貸物件として引き続き利用できる方法です。
自宅を売却しても明け渡す必要がなく、引っ越しの手間や費用を省けます。
ローン残債がある不動産でリースバックが可能かどうかは、アンダーローンかオーバーローンかによって決まります。
売却代金だけでは完済できないオーバーローンの場合、リースバックは難しいことがほとんどです。
一方、アンダーローンであれば残債を清算できるため、リースバックが可能な場合があります。
ただし、建物の状態や土地の市場価値などによっては、ローン残債の有無にかかわらずリースバックができないケースもあります。

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ローン残債がある不動産を売却するときの注意点

ローン残債がある不動産を売却するときの注意点は以下のとおりです。

建物の築年数

売却したい不動産が古い家である場合、建物の築年数が重要な注意点となります。
築年数が経過すると、家の価格は下がり、高値での売却は難しくなります。
また、買主の募集を始めても購入希望者が現れず、売り出し価格をさらに下げるリスクもあるでしょう。
売り出し価格が当初の見込みよりも下がると、残債額と売却額のバランスが変わり、オーバーローンとなる可能性があります。
当初はアンダーローンだった場合でも、売り出し後にオーバーローンに変わると、売却が難しくなることがあります。
売買に合わせてローン残債を清算できるかどうかは重要なポイントなので、残債額を事前にしっかり確認しておくことが大切です。

一括返済にかかる期間や手数料

ローンの一括返済は、資金があればすぐに行えるわけではありません。
一定の準備や手数料が必要である点は、注意すべき重要なポイントです。
一括返済にかかる手数料は金融機関によって異なり、借り入れからの経過期間によっても変動する場合があります。
手数料が予想よりも高くなると、資金計画が狂い、ローン残債を清算できない状況に陥る可能性もあるでしょう。
手続きに関しては通常、来店は必要ありませんが、詳細は金融機関によって異なる場合があります。
また、一括返済の準備期間は一般的に2～3週間ですが、金融機関によっては1か月以上かかることもあります。
一括返済の手続きや手数料について不明点がある場合、完済の計画が不透明になるため、事前に金融機関に連絡して詳細を確認しておくことが重要です。

任意売却と競売の違い

ローンの返済が滞った不動産の売却方法には、任意売却と競売の2種類があります。
どちらを選んでも不動産を手放すことになりますが、所有者にとっては任意売却の方が有利である点は重要な注意点です。
任意売却とは、債権者の承諾を得て、完済を待たずに抵当権を抹消してもらい、売却する方法です。
任意売却は、売却価格が相場に近いことが多く、残債をできるだけ多く減らせる可能性があります。
一方、競売は債権者が不動産を差し押さえたあとにおこなう強制売却です。
競売の注意点として、売却価格が市場相場よりも2～3割低くなることが挙げられます。
競売ではどうしても安価で売却されがちで、仮に不動産が売れても残債を大きく減らせないことが多いです。
返済が困難になり、不動産の売却を検討する場合は、できるだけ任意売却を選ぶことをおすすめします。

まとめ

残債があるときに見られる抵当権とは、債権者が滞納に備えて設定している差し押さえの権利であり、ローンを完済すれば抹消可能となります。
ローン残債がある不動産の売却方法は状況次第で、売却の代金だけで完済できるなら、売却直後に残債の清算と抵当権の抹消をすぐ済ませる流れで対応可能です。
売却にあたっての注意点は、築年数の影響で価格が下がると売却が難しくなるおそれがあることなどです。

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