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不動産の売却で贈与税が発生するケースとは？贈与税を軽減する方法もご紹介

不動産を相続すると贈与税が発生することは、多くの方が知っていると思います。
しかし、不動産を売却した場合でも贈与税が発生するケースがあることは、意外と知らない方が多いようです。
そこで今回は、不動産の売却で贈与税が発生するケースにはどのようなものがあるか、贈与税を軽減する方法についてもご紹介します。

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不動産売却でも発生する「贈与税」とは

なぜ不動産の売却で贈与税がかかるケースがあるのかを知るためには、まず贈与税とはどういうものかを知ることが重要です。
ここからは、贈与税とはどのようなものかをご紹介します。

財産を譲渡された方が支払う税金

贈与税とは、財産を譲渡された者が支払う税金です。
贈与とは、何らかの財産を無償で第三者に提供する行為を指し、その贈与された財産の価値に応じて、贈与を受けた者が納めるのが贈与税です。
贈与税の課税には、以下の2つの仕組みがあります。

暦年課税

●相続時精算課税

暦年課税とは、毎年110万円の基礎控除枠があり、1年間で贈与した額の総額が110万円を超えると、その資産価値に応じて贈与税が課される仕組みです。
暦年課税の税率は、贈与した財産の価値が高くなるほど税率が高くなる「累進課税」です。
また、父母や祖父母などから20歳以上の子や孫に贈与する場合、特例税率が適用されるため、確認しておくことが重要になります。
相続時精算課税とは、直系尊属など一定の要件を満たしている場合に活用できる制度で、一度選択すると、その後は2,500万円まで非課税となります。
2,500万円を超えた分には、一律20％の税率が課されるでしょう。
相続時精算課税で非課税となった分は、相続税を計算する際に相続財産に合算されることを覚えておきましょう。
相続税の基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」と定められているため、資産額がその額より少ない場合、生前にまとまった額の資産を贈与したい場合に効果的です。
また、その場合は贈与時の時価を基に計算されるため、将来的に価値が上がる可能性が高い資産を贈与する際に有利な方法です。
譲渡所得税との違い
譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却した際に発生する利益に対して課される税金です。
譲渡とは、有償・無償にかかわらず、財産などを他人に移転することを指します。
無償でおこなわれる譲渡は「贈与」、有償でおこなわれる譲渡は「売却」と呼ばれます。
譲渡所得税は、有償で譲渡がおこなわれ、その結果利益が発生した場合に支払う税金であり、無償で譲渡された場合に課される贈与税とは異なります。
負担付贈与とは
負担付贈与とは、財産を受け取る側が、財産を贈与する側に対して何らかの義務を負う形でおこなわれる贈与を指します。
例としては、住宅を受け取る側が住宅を贈与する側の残りの住宅ローンを支払う場合や、土地を受け取る側が土地を贈与する側に土地の一部を使わせる場合などがあるでしょう。
また、会社の経営者である親が子どもに経営権を贈与し、子どもが会社の借金を返済する場合も負担付贈与に該当します。
負担付贈与をおこなうと、贈与税は「受け取った財産の額―負担した額―基礎控除額110万円」に対して課されます。
そのため、負担付贈与にかかる贈与税は、通常の贈与税よりも安くなる場合が多いです。

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不動産売却で贈与税がかかるケース

不動産を売却したときに、贈与税がかかるケースとして考えられるのが「親族間取引」と「法人間取引」です。
ここからは、不動産売却で贈与税がかかる2つのケースについてご紹介します。

親族間取引とは

親族間取引とは、親子間や兄弟間で不動産を売買する行為を指します。
例として、親から子に不動産を譲渡する場合、無償で贈与すると贈与税が課されるため、通常、1,000万円の価値がある不動産を100万円で売却するケースが該当します。
この場合、売買契約を結んでいても、実際の相場と売買価格との差額である900万円に対して贈与税が課されるため、注意が必要です。
ただし、親族間取引すべてに贈与税が発生するわけではなく、親族間であっても適正な価格で取引がおこなわれれば贈与税は発生しません。
税務署は親族間取引をとくに注視しているため、適正な価格で売買契約を結ぶことが望ましいでしょう。

法人間取引とは

法人間取引とは、会社間での取引や、代表者と法人の間での取引を指します。
法人間取引についても、適正な価格での取引であれば問題はありません。
ただし、実際の相場と売買価格に大きな差がある場合は、親族間取引と同様に、その差額に対して贈与税が課される可能性があります。
なお、税金が課される対象が個人ではなく法人の場合、法人税が課されます。
親族間取引と同様に、法人間取引も税務署から注視されやすいため、相場よりも安い価格で売買する「低額譲渡」にならないよう注意が必要です。
また、不動産を低額譲渡したにもかかわらず、そのことを確定申告しなかった場合、税務調査が入る可能性があります。
トラブルを避けるために、税理士など専門家の意見を求めて対応することが重要です。

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不動産売却において贈与税を軽減する方法

不動産売却において、贈与税を軽減する方法を知っておくと、早い段階から贈与税に対する対策がたてられて安心です。
ここからは、不動産売却において贈与税を軽減する方法をご紹介します。

適正価格で売却する

不動産の売却にかかる贈与税を軽減するためには、適正な価格で売買することが重要です。
相場よりも安い金額で売買をおこない、税務署に低額譲渡とみなされると、贈与税が課されることになります。
とくに親族間取引は税務署のチェックが入りやすいため、価格設定には細心の注意を払うことが求められます。

毎年110万円ずつ贈与する

不動産売却でかかる贈与税を軽減する方法として、毎年110万円ずつ贈与する方法があります。
暦年課税では毎年110万円の基礎控除枠が利用できるため、たとえば1,000万円の財産を贈与する場合、110万円ずつ10年かけて贈与すれば基礎控除の枠内で収まります。
現金ではなく不動産を贈与する場合、共有持分を少しずつ贈与する方法や、110万円ずつ現金を贈与し、最後に売買契約を結ぶ方法も有効です。
ただし、毎年同じ金額で贈与をおこなうと、税務署に「定額贈与」とみなされる可能性があるため注意が必要です。
その場合、贈与額や贈与時期を変える、または毎回贈与契約書を作成するなどの工夫が求められます。

相続時精算課税制度を活用する

不動産売却における相続税を軽減する方法として、相続時精算課税制度を活用する方法があります。
相続時精算課税制度は、一度選択すると、贈与者との間で2,500万円までが非課税となります。
相続時精算課税制度で非課税となった財産は、相続時に相続財産と合算して計算されますが、相続税の基礎控除額を大きく超えなければ、相続税の軽減に活用できる可能性があるでしょう。
相続時精算課税制度は、贈与をおこなった年の1月1日時点で60歳以上の父母や祖父母などから、20歳以上の子や孫といった推定相続人への贈与に適用されます。

まとめ

贈与税とは財産を譲渡された方が支払う税金で、贈与税の課税の仕組みには「暦年課税」と「相続時精算課税」があります。
不動産売却時に贈与税がかかるケースは、親族間取引、法人間取引において低額譲渡となり、税務調査が入るケースです。
不動産売却において贈与税を軽減する方法として、適正価格で売却する、毎年110万円ずつ贈与する、相続時精算課税制度を活用する方法があります。

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